一、土地财政数十年，富政但没强民

（一）国内消费持续走弱，是因为居民储蓄意愿过高、不愿主动消费？不是：

十多年前，大量中产群体尚可全球“买买买”，证明“有钱不花”理论和“刺激内需”思维，是反常识和无道理的。

以“住房不炒”为拐点，政策调整过快，收缩过猛，导致房产行业快速停摆，上下游普遍欠账，企业现金流断裂；在建房项目停滞，交房延后或违约滥尾，致购房者无处安身且背负还贷压力。

以三年防疫为转折，经济从扩张步入收缩，未来收入预期不佳，消费力减弱。

有消费能力的中产群体，深受房地产债务拖累返贫，“负翁”暴增，阶层下滑。

住房、医疗、养老，早被喻为民生“三座大山”（还有教育），无一不是政策导向的产物，住房则居首位。

土地财政数十年，住房已经透支了几代人，说民众“不消费”与事实不符。

在疫后恢复的困难时期，生存性消费跃居首位，但政策仍然迷信于刺激、激活改善性消费——本意是在倒逼民众继续透支性消费，诚意不足且误导十足，为将来埋下更大的雷。

（二）一组数据证明，手中没钱无力消费

1、住户债务整体规模庞大。2025 年末，国内本外币住户贷款余额达到 83.28 万亿元，折算后人均居民负债约 5.95 万元，从以储蓄为主转向高负债。

2、债务结构呈现明显倾斜。经央行数据推算，同期住房贷款余额约 37 万亿元，占住户贷款总规模的 44.4%；经营性贷款 25.11 万亿元，占比 30.2%；纯粹用于日常购物、文旅、服务的消费类贷款仅 21.16 万亿元，占比仅 25.4%。房贷近乎占据居民全部负债的半壁江山，消费信贷的增长空间被持续挤压。

3、负债覆盖人群范围极广。全国约 8.37 亿成年人持有各类金融负债，占成年总人口比重 73%；其中背负住房按揭贷款人群达 4.82 亿，持有信用卡分期、消费分期负债人群 3.75 亿，住房债务是绝大多数家庭最主要的长期刚性支出。

4、居民偿债压力处于国际高位。截至 2025 年 4 月，我国居民债务总额与居民可支配收入比值维持在 140%-142% 区间，大幅高于美国 90%、欧盟平均水平，仅略低于日本 180% 的历史高位，居民全部收入无法满足还债务需求。

5、全社会整体债务规模已达到 240 万亿元，相当于全年国内生产总值的 2.4 倍，分摊至全体国民，人均宏观负债 14 万元，该数值尚未计入居民个人住房、消费、经营类贷款。

二、土地财政与房产扩张的负面后果

（一）高度垄断的金融商品和套利工具

1、“土地财政的循环完全锁在中国境内：地方政府卖地，开发商借钱买地，居民借钱买房，三个环节没有任何一个可以对外转嫁。地方政府需要卖地收入来修地铁，开发商需要预售回款来还开发贷，居民需要用三十年按揭来支付房价，整个链条把地方政府的投资冲动转化成了居民部门的长期债务。”——媒体号“牧天行”：为什么土地财政只活了二十年，而石油美元却能够活六十年？

2、这套早已成型的内循环逻辑，在经济繁荣、温和通胀、房价上涨时，相关各方皆大欢喜（暂不涉及对外贸易收益对内需的拉动）。但如果内外经济贸易形势趋恶，冲击居民端消费能力和意愿，这套以高度垄断的金融衍生品做为财政套利工具的玩法便不再有效，土地财政便走向尽头。

3、高金融杠杆、大规模无序开发、利用率低下的存量空置、滥尾房产，即天量的 “建筑垃圾”，成为财政负资产：天量债务仍需偿还，后续处置难题待解。

（二）土地，最不市场化的上游垄断商品

1、公有土地做为土地财政的制度保证，规定住宅用地最长仅 70 年使用权（相当于租赁权，而非所有权），使各级政府以土地为金融套利抓手成为可能。

2、专项经营：“招拍挂”+有限出让，通过饥饿营销策略使利益最大化。单位土地出让金越来越高，并将之转嫁到房价上。

3、交易层面：加入市场化要素，同时通过多重交易税费，继续推高总成本。

4、据多方调研，十多年来，每平米建筑成本限于2000-3000元区间，加上人工和利润，占房价的三成左右。房屋价格的七成、即70%，是土地出让金、各类房产相关税费。这说明，房地产行业的大头，都进了财政和各个相关部门的钱袋子。

5、持有阶段：不断研讨、试探社会反应的房产税，也在跃跃欲试。但对只有70年租赁使用权而非所有权的私人房产征税，在法理上没有合法性。

6、称土地“招拍挂”为“最不市场化的饥饿营销”，并不为过。

三、社会性影响更加巨大

（一）重新塑造社会、经济、人文格局

社会和市场资源配置错位，供需失衡和价格扭曲。​

刚需族掏空三代人的六个钱包，造成家庭高负债和生存压力巨大。​

投机客借助信贷加杠杆购置房产，负债率不断抬升，债务风险持续累积。

住房高成本，压缩其它开支，导致拒婚、低生育率和躺平现象。​

生育下降，导致人口结构失衡、老龄社会和养老困局。

一户建极少，超高层、大密度和低寿命建筑泛滥，居住环境舒适度降低。

大公摊、共有产权丧失、物业反客为主、管理混乱、原子化生存、信任度降低且敌意上升。

（二）治理路径依赖严重，国家财政投向长期失焦，尾大不掉

1、土地财政扩张形成地产泡沫和路径依赖，并失去转型机会，带来两大负面后果：一是透支多代居民财富，固化中产债务压力，弱化其它内需消费能力；二是催生大量闲置、低效不动产，无法变现加剧流动性紧张。

如果不是当初的土地财政一种狂奔，民众原本可将用于偿还房贷的资金、收入用于提升衣食住行、柴米油盐这些日常消费的档次，更可用于更贴近消费本质的高端零售、健身、形象、文旅、学习、文艺、收藏、康养等消费领域。这样的话，庞大的内需市场本就自然存在了，哪需要再三刺激和拉动？

房产泡沫破灭，行业日暮黄昏，但天量债务和滥尾垃圾的后续处置这个锅如何甩出去，仍是一大难题。况且，在当下经济运行中，房地产仍占有一席之地，说明出清仍未完成。基于此，距离房地产业的全产业链转型，就更加遥远了。

成也土地财政，败也土地财政，但身在其中的人们，能有几个真实消费的十年？